Nieruchomości / Przykład analizy
GULLA® Kancelaria Adwokacka · nieruchomości
nr 2026/P/000 · analiza podstawowa · wersja 1
Linia średniego napięcia i dwa słupy na terenie podzielonym pod zabudowę. Czy przedsiębiorstwo ma tytuł prawny, ile zostało czasu, co i za ile można uzyskać.
01
Przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego do korzystania z Państwa gruntu, a jego najmocniejszy argument, zasiedzenie, jest po przebudowie linii w 2009 roku słabszy, niż się wydaje. Roszczenia istnieją, ale zegar biegnie i przerywa go tylko sąd.
| Pytanie | Odpowiedź | Pewność |
|---|---|---|
| Czy operator ma umowę, decyzję albo wpis w księdze? | Nie. W archiwum starostwa brak decyzji, w dziale III księgi brak wpisu, umowy nie okazano. | bardzo prawdopodobne |
| Czy operator zasiedział służebność? | Licząc od 1978 roku w złej wierze, termin upłynąłby w 2008 roku. Przebudowa z przesunięciem trasy w 2009 roku otwiera nowy bieg, a wyrok Trybunału z grudnia 2025 roku podważa zasiedzenie sprzed 3 sierpnia 2008 roku bez nieruchomości władnącej. Obrona przed zarzutem: możliwa. | prawdopodobne |
| Ile może wynieść wynagrodzenie za służebność? | Orientacyjnie 54 432 zł, widełki 24 192 zł do 72 576 zł, zależnie od współczynnika przyjętego przez biegłego. | szanse wyrównane |
| Czy da się przełożyć linię poza działki budowlane? | Technicznie tak, wzdłuż drogi wewnętrznej. Spór będzie o to, kto zapłaci za przebudowę. | prawdopodobne |
| Czy można sprzedać wolne działki już teraz? | Tak. Trzy działki nie mają urządzeń ani wpisu, nic ich nie blokuje. | prawie pewne |
Najpilniejsze: złożenie do sądu wniosku o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem przerywa bieg zasiedzenia. Korespondencja z operatorem go nie przerywa.
02
| Źródło | Co | Data | Wiarygodność |
|---|---|---|---|
| Księga wieczysta, wersja zupełna | działy I–IV z historią wpisów | 2026-09-10 | A1 · dokument urzędowy |
| Geoportal krajowy | działki ewidencyjne, ortofotomapa 2010 i 2025, warstwa uzbrojenia terenu | 2026-09-10 | A2 · dane państwowe |
| Krajowy Rejestr Sądowy | odpis pełny operatora, historia przekształceń od 2007 r. | 2026-09-10 | A1 |
| Archiwum starostwa | kwerenda decyzji z lat 1975–1985 dla obrębu | 2026-09-10 | B2 · odpowiedź pisemna: brak decyzji |
| Plan miejscowy | przeznaczenie MN, strefa techniczna linii 15 m | 2026-09-10 | A1 |
| Orzecznictwo | SN II CSK 461/08, II CSK 594/08; TK P 10/16; sądy powszechne w sprawach o przełożenie linii | 2026-09-10 | A1 · SAOS, OTK |
Kody wiarygodności według skali A–F (źródło) i 1–6 (informacja). Dane pobrane samodzielnie z rejestrów, nie z relacji stron.
03
Nieruchomość. Grunt o powierzchni 0,58 ha, w 2025 roku podzielony na 6 działek pod zabudowę jednorodzinną i drogę wewnętrzną. Wszystkie działki w jednej księdze wieczystej, współwłasność dwóch osób w częściach równych.
Urządzenia. Napowietrzna linia sn 15 kv przecina teren ukośnie na długości 96 m. Dwa słupy: S1 na działce 4, S2 na działce 6. Szerokość pasa technologicznego przyjęta na 7 m, co daje 672 m² gruntu w pasie. Strefa ograniczeń z planu miejscowego jest szersza i wynosi 15 m.
Oś czasu.
04
Są to te same mapy, które trafiają do dokumentu dla klienta. Tło jest prawdziwe: ortofotomapa z geoportalu, dane publiczne, miejsce przypadkowe. Granice działek, linia i słupy są w tym przykładzie fikcyjne. W analizie prowadzonej dla Państwa wszystkie trzy warstwy pochodzą z rejestrów dla konkretnej działki.
05
Co druga strona ma. Faktyczne posiadanie urządzeń od 1978 roku, potwierdzone przez samego operatora. Następstwo prawne po spółce, która linię budowała, wykazane w KRS. To wystarczy, żeby podnieść zarzut zasiedzenia, ale nie wystarczy, żeby go wygrać bez sporu.
Wpis w księdze. Dział III księgi jest pusty. Po podziale nic nie obciąża żadnej z siedmiu działek. Wolne działki 1, 2 i 3 można sprzedać bez dodatkowych czynności, z rzetelną informacją o sąsiedztwie linii.
Plan miejscowy. Strefa techniczna 15 m wzdłuż osi linii ogranicza zabudowę na działkach 4, 5 i 6 bardziej niż sam pas technologiczny. To argument w sprawie o przełożenie linii i w wycenie wynagrodzenia.
06
| Wariant | Początek biegu | Termin | Upływ | Ocena |
|---|---|---|---|---|
| Zasiedzenie od budowy, zła wiara | 1978 | 30 lat | 2008 | mało prawdopodobne że sąd to przyjmie: brak nieruchomości władnącej, wyrok TK P 10/16 z zastrzeżeniem, że nie został ogłoszony |
| Zasiedzenie od przebudowy, zła wiara | 2009 | 30 lat | 2039 | prawdopodobne że to właściwy punkt odniesienia po zmianie trasy |
| Zasiedzenie od przebudowy, dobra wiara | 2009 | 20 lat | 2029 | mało prawdopodobne dobra wiara przy przebudowie bez zgody właściciela |
| Odszkodowanie za korzystanie wsteczne | od dziś | 6 lat wstecz | 2020–2026 | bardzo prawdopodobne art. 118 Kodeksu cywilnego |
07
| Roszczenie | Podstawa | Szacunek | Metoda | Pewność |
|---|---|---|---|---|
| Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu | art. 3052 § 2 KC | 54 432 zł 24 192 zł do 72 576 zł | 672 m² × 180 zł/m² × współczynnik 0,45 (widełki 0,2–0,6) | szanse wyrównane |
| Odszkodowanie za bezumowne korzystanie, 6 lat wstecz | art. 224–225 KC | 16 332 zł 2 722 zł rocznie | 5% wartości pasa × współczynnik, rocznie | prawdopodobne |
| Przełożenie linii wzdłuż drogi wewnętrznej | art. 222 § 2 KC; SN II CSK 461/08 | koszt po stronie operatora szacunek operatora: 120–180 tys. | żądanie zmiany sposobu korzystania; koszt przebudowy nie jest sam w sobie nadużyciem prawa (II Ca 276/13) | prawdopodobne |
| Całkowite usunięcie linii | art. 222 § 2 KC | brak | linia zasila kilkudziesięciu odbiorców | bardzo mało prawdopodobne |
Założenia jawne. Cena 180 zł/m² z trzech transakcji działkami budowlanymi w tej samej gminie z ostatnich dwóch lat (rejestr cen). Szerokość pasa 7 m według praktyki dla linii 15 kV; biegły może przyjąć inną, a plan miejscowy daje argument za szerszą. Współczynnik 0,45 to środek widełek dla słupów na terenie budowlanym.
08
| Cel | Ocena | Dlaczego |
|---|---|---|
| Uwolnić sprzedaż działek 1, 2 i 3 | prawie pewne | nie ma wpisu ani urządzeń; wystarczy rzetelna informacja dla kupującego |
| Uzyskać wynagrodzenie za służebność na działkach 4, 5 i 6 | prawdopodobne | brak tytułu po stronie operatora; spór o wysokość, nie o zasadę |
| Przełożyć linię wzdłuż drogi | prawdopodobne | istnieje trasa alternatywna; oś sporu to koszt |
| Usunąć linię z terenu | bardzo mało prawdopodobne | zasila innych odbiorców |
09
Wniosek o wskazanie tytułu prawnego, daty budowy i przebudowy, szerokości pasa i stanowiska co do przełożenia linii. Termin odpowiedzi 30 dni.
My: pismo. Państwo: podpis, wysyłka poleconym.
Działki 1, 2 i 3 do sprzedaży bez czekania na spór. Informacja o linii w umowie przedwstępnej.
My: zapis do umowy. Państwo: oferta.
Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, z żądaniem przełożenia linii jako wariantem. Przerywa bieg zasiedzenia.
Koszty: opłata sądowa 200 zł, zaliczka na biegłych 3 000–5 000 zł.
Kolejność jest celowa: etap 1 daje dowody na etap 3, a etap 2 nie zależy od żadnego z nich.
10
11
Analiza dotyczy stanu prawnego na 2026-09-10 i opiera się na dokumentach oraz rejestrach wymienionych w sekcji 02. Nie gwarantuje wyniku sprawy. Szacunki kwot są orientacyjne, o ich wysokości w sporze rozstrzyga opinia biegłego i sąd. Dokument jest objęty tajemnicą adwokacką i przeznaczony wyłącznie dla adresatów.
Analiza podstawowa kosztuje 500 zł i obejmuje księgę wieczystą, mapy, tytuł prawny drugiej strony, terminy i uczciwą ocenę szans. Kwalifikacja jest bezpłatna, odpowiadamy w dwa dni robocze.
