Co muszę mieć, żeby zamówić analizę?
Minimum: adres albo numer działki oraz numer księgi wieczystej. Jeśli nie znasz numeru księgi: powiemy, jak go zdobyć (starostwo, notariusz, stary akt). Wszystko inne (mapy, rejestry, odpisy spółek, orzecznictwo) bierzemy na siebie. Płacisz dopiero, gdy potwierdzimy, że mamy komplet.
Mam słup na działce od zawsze. Czy coś mi się należy?
To zależy od tytułu prawnego zakładu energetycznego i od tego, od kiedy korzysta z gruntu. Jeżeli nie ma decyzji administracyjnej ani umowy, a nie upłynął termin zasiedzenia, możesz żądać wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres do sześciu lat wstecz. Decyzja wywłaszczeniowa albo o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, wydana dziesiątki lat temu, może te roszczenia wyłączać. To pierwsze, co sprawdzamy w archiwum starostwa.
Symulator pokazał konkretną kwotę. Czy tyle dostanę?
Nie. Symulator pokazuje rząd wielkości według schematu, którym posługują się biegli. Realna kwota zależy od szerokości pasa, którą ustali biegły, od wartości gruntu z transakcji (nie z ogłoszeń), od współczynnika i od tego, czy przedsiębiorstwo w ogóle ma tytuł prawny. Może być wyższa, niższa albo zerowa. Analiza za 500 zł odpowiada właśnie na pytanie, w którą stronę.
W księdze jest wpis na rzecz zakładu energetycznego. Czy blokuje sprzedaż?
Formalnie nie, ale zniechęca kupujących. Wpisy sprzed 2008 roku często nie są służebnością przesyłu, tylko innym, starszym prawem z własnymi słabymi punktami. Sprawdzamy, czy wpis nadal odpowiada rzeczywistości i które działki po podziale można od niego uwolnić.
Deweloper złożył wniosek o warunki zabudowy obok. Co mogę zrobić?
Jako strona postępowania możesz przeglądać akta, składać uwagi i wnioski dowodowe oraz odwołać się od decyzji. Sprawdzamy też, czy inwestycja nie wymaga oceny oddziaływania na środowisko (inwestorzy dzielą teren, żeby nie podpaść pod próg) i czy respektuje obszary chronione.
Ile to kosztuje?
Kwalifikacja jest bezpłatna: w dwa dni robocze mówimy, który poziom analizy pasuje i ile kosztuje. Analiza podstawowa: 500 zł, jedna działka, jedna księga, jedno przedsiębiorstwo. Analiza rozszerzona: wycena po rozmowie, wiele działek po podziale, kilka ksiąg, łańcuch spółek, planowana sprzedaż. Inwestycja obok działki: wycena po rozmowie. Każdą analizę zaliczamy na poczet wynagrodzenia, jeżeli zlecisz prowadzenie, które wyceniamy indywidualnie. Nie pobieramy procentu od wartości działki i nie obiecujemy wyniku.
Zabierają mi część działki pod drogę. Zajmujecie się tym?
Tak. Prowadzimy sprawy z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: analizę operatu szacunkowego, odwołanie od decyzji odszkodowawczej i skargę do sądu administracyjnego. Pilnujemy też dwóch dodatków, o których urząd nie zawsze przypomina: powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości za jej wydanie w terminie 30 dni oraz 10 000 zł przy zamieszkanym budynku mieszkalnym (ta kwota nie zależy od terminu). Na wniosek można dostać zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania. Warto mieć aktualny adres w ewidencji gruntów, bo tam idą zawiadomienia. Więcej: wywłaszczenie pod drogę krok po kroku.
Czy jeśli nie upomnę się teraz, stracę prawo do wynagrodzenia za służebność?
Samo żądanie ustanowienia służebności za wynagrodzeniem nie przedawnia się. Przedawnia się natomiast zapłata za korzystanie w przeszłości, a jej dochodzenie nie chroni przed zasiedzeniem. Dlatego przed sierpniem 2028 r. zwykle lepszym ruchem jest wniosek o ustanowienie służebności niż sam pozew o zapłatę.
Kupuję działkę. Czy księga wieczysta pokaże mi wszystkie służebności?
Nie zawsze. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebności przesyłu (art. 7 pkt 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Kupujący nabywa działkę razem ze służebnością, także niewpisaną. Dlatego przed zakupem sprawdzamy mapy uzbrojenia terenu, a nie tylko księgę.
Czy zakład energetyczny zawsze musi zapłacić za przeszłość?
Nie. Za korzystanie bez umowy płaci przedsiębiorca w złej wierze. Dobrą wiarę prawo domniemywa, a wtedy wynagrodzenie należy się dopiero od chwili, gdy przedsiębiorca dowiedział się o pozwie (art. 7, 224 i 225 KC). Po usunięciu urządzenia roszczenia przedawniają się w ciągu roku (art. 229 KC).
Deweloper chce budować obok. Czy po wejściu planu ogólnego to coś zmienia?
Tak. Warunki zabudowy wydaje się tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym gminy (art. 61 ust. 1 pkt 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), a wydana decyzja wygasa po 5 latach (art. 64c). Sprawdzamy, czy teren dewelopera w ogóle mieści się w takim obszarze.
Jestem daleko od Gdyni i Słupska. Czy to problem?
Nie. Analizę prowadzimy na dokumentach i danych z rejestrów, spotkania odbywają się online, a sprawy sądowe prowadzimy w całej Polsce.
