Zakup i sprzedaż działki lub domu. Sprawdzenie przed podpisem

Co sprawdzamy przed zakupem

• Księga wieczysta, wszystkie cztery działy. Kto jest właścicielem, jakie są służebności, roszczenia, ostrzeżenia i hipoteki. Patrzymy też na wpisy wykreślone i na wnioski, które czekają na rozpoznanie, bo ich w zwykłym podglądzie nie widać.
• Zgodność księgi z ewidencją gruntów. Powierzchnia, numer i granice działki potrafią się różnić. Różnica kilkudziesięciu metrów to czasem pas drogi albo cudzy wjazd.
• Co wolno zbudować. Plan miejscowy, a jeśli go nie ma, możliwość uzyskania warunków zabudowy. Po reformie planowania to pytanie stało się trudniejsze, piszemy o tym na osobnej stronie.
• Dostęp do drogi publicznej. Bez niego nie będzie ani warunków zabudowy, ani spokojnej sprzedaży. Sprawdzamy, czy dojazd ma podstawę prawną, czy jest tylko zwyczajem.
• Sieci i słupy. Linia nad działką albo gazociąg pod nią wyłączają część terenu z zabudowy. Słup na działce zmienia cenę, ale też daje roszczenia, które trzeba umieć przenieść albo zachować.
• Ceny transakcyjne. Z rejestru cen nieruchomości odczytujemy, za ile faktycznie sprzedawano podobne grunty w okolicy. To argument w negocjacji, nie opinia pośrednika.

Umowa przedwstępna: forma i zadatek

Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej daje tylko odszkodowanie, gdy druga strona się wycofa. Zawarta w formie aktu notarialnego pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Przy nieruchomości ta różnica decyduje o tym, czy kupisz działkę, czy dostaniesz zwrot kosztów.

Zadatek działa inaczej niż zaliczka. Jeśli umowy nie wykona strona, która zadatek dała, druga może go zatrzymać; jeśli nie wykona ta, która go wzięła, musi oddać dwukrotność (art. 394 Kodeksu cywilnego). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona.

Przy sprzedaży

Sprzedającemu pomagamy uporządkować stan prawny, zanim kupujący go zakwestionuje: nieujawnione spadki, rozbieżności w ewidencji, stare wpisy służebności, hipoteki po spłaconych kredytach. Przy działce rolnej sprawdzamy ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym prawo pierwokupu, bo ich pominięcie potrafi zablokować transakcję u notariusza.

Przypominamy też o podatku. Sprzedaż przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia, co do zasady rodzi podatek dochodowy. To rachunek, który warto zrobić przed ustaleniem ceny.

Uczciwie o zakresie

Nie zastępujemy notariusza ani rzeczoznawcy. Notariusz sporządza akt i pobiera podatki, rzeczoznawca wycenia. My odpowiadamy na pytanie, czy w tej nieruchomości jest coś, co obniży jej wartość albo zablokuje Twój plan, i co z tym zrobić przed podpisem.

Gdzie prowadzimy sprawy

Biura są w Gdyni przy ul. Chrzanowskiego 8 i w Słupsku przy ul. Tuwima 23 lok. 27. Dokumenty przyjmujemy elektronicznie, więc sprawy prowadzimy w całej Polsce. Inne sprawy o nieruchomość: Spadek z nieruchomością · Działka i warunki zabudowy.