Gmina zmieniła plan miejscowy i działka straciła zabudowę. Odszkodowanie albo wykup

Trzy roszczenia wobec gminy

1. Odszkodowanie za rzeczywistą szkodę, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
2. Wykup nieruchomości lub jej części przez gminę, w tej samej sytuacji (art. 36 ust. 1 pkt 2). Gmina może zamiast tego zaoferować nieruchomość zamienną; z dniem zamiany roszczenia wygasają (art. 36 ust. 2).
3. Odszkodowanie równe obniżeniu wartości, jeżeli sprzedajesz nieruchomość po zmianie planu i nie skorzystałeś z dwóch pierwszych roszczeń (art. 36 ust. 3). Wysokość ustala się na dzień sprzedaży jako różnicę wartości przed i po zmianie planu (art. 37 ust. 1).

Ryzyko, o którym mówimy przed pozwem, nie po. Jeżeli sąd administracyjny stwierdzi nieważność uchwały o planie, wypłacone odszkodowanie podlega zwrotowi na rzecz gminy (art. 36 ust. 5 i 6). Dlatego sprawdzamy, czy plan nie jest zaskarżony, zanim policzymy.

Druga strona tego samego przepisu: jeżeli plan podniósł wartość działki, a właściciel ją sprzedaje, gmina pobiera opłatę planistyczną do 30% wzrostu wartości (art. 36 ust. 4). Sprawdzamy więc także, czy gmina nie liczy opłaty tam, gdzie wzrostu nie było.

Terminy, które decydują o sprawie

• 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, na zgłoszenie roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości przy sprzedaży (art. 37 ust. 3). Po tym terminie roszczenie wygasa.
• 6 miesięcy od złożenia wniosku ma gmina na wypłatę odszkodowania albo wykup; przy opóźnieniu należą się odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 37 ust. 9).
• Spory rozstrzygają sądy powszechne, nie administracyjne (art. 37 ust. 10). Pozew idzie przeciwko gminie.

Wartość nieruchomości liczy się inaczej, gdy wcześniej nie było żadnego planu: wtedy bierze się pod uwagę wyłącznie faktyczny sposób użytkowania i dostęp do dróg i sieci istniejących w dniu wejścia planu w życie (art. 37 ust. 11 pkt 1). Działka rolna, na której nikt nie budował, nie stanie się w operacie budowlaną tylko dlatego, że studium kiedyś tak ją widziało.

Kiedy roszczenia nie ma

Odszkodowania i wykupu nie ma, jeżeli ograniczenie nie jest samodzielną decyzją gminy, tylko wynika z przepisów odrębnych: z zagrożenia powodziowego, z decyzji innych organów o inwestycji celu publicznego albo z zakazów zabudowy zapisanych w ustawach i wydanych na ich podstawie aktach (art. 36 ust. 1a). Nie ma go też z samego planu ogólnego gminy: art. 36 mówi o planie miejscowym. Plan ogólny, który wyłącza działkę z obszaru uzupełnienia zabudowy, zamyka drogę do warunków zabudowy, ale roszczenie odszkodowawcze powstaje dopiero z planu miejscowego uchwalonego w jego wykonaniu.

Co sprawdzamy, zanim policzymy

• jaki był stan prawny działki przed zmianą: plan miejscowy, warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, faktyczne użytkowanie;
• datę wejścia planu w życie i to, ile zostało z pięciu lat;
• czy ograniczenie pochodzi z planu, czy z przepisów odrębnych, które wyłączają roszczenie;
• ceny transakcyjne podobnych gruntów przed i po zmianie z rejestru cen nieruchomości;
• czy uchwała o planie ma wady, które otwierają skargę do sądu administracyjnego, i czy ta droga opłaca się bardziej niż odszkodowanie.

Wynik dostajesz na piśmie: które roszczenie przysługuje, orientacyjną kwotę i terminy. Rzeczoznawcę angażujemy dopiero wtedy, gdy wiadomo, że jest o co.

Uczciwie o szansach

Spór z gminą o wartość gruntu to proces z opinią biegłego, zwykle ponad rok. Gmina broni się tym, że dotychczasowe korzystanie nie było ograniczone albo że ograniczenie wynika z przepisów odrębnych. Nie obiecujemy kwoty. Mówimy, czy roszczenie jest, od czego zależy jego wysokość i ile kosztuje droga sądowa przy danej wartości sporu.

Gdzie prowadzimy sprawy

Biura są w Gdyni przy ul. Chrzanowskiego 8 i w Słupsku przy ul. Tuwima 23 lok. 27. Dokumenty przyjmujemy elektronicznie, więc sprawy prowadzimy w całej Polsce. Inne sprawy o nieruchomość: Zakup i sprzedaż · Spadek z nieruchomością · Działka i warunki zabudowy.